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商品房预售合同纠纷民事一审判决书

来源：贵州锐驰律师事务所发布时间：2022-05-23 浏览次数：851次

法院查明

本院查明如下案件要素：2017年9月20日，原告作为买受人、被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区（一期）第15幢27层5号，房屋总价款为414618元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2018年12月31日前，逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向原告支付违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款。因为被告的原因，被告一直未能向原告交付涉案商品房。涉及被告开发的翰林苑10幢、12-15幢楼部分业主向七星关区人民政府相关职能部门反映其所购买的远航七星万象城的房屋迟迟不能交房，请求帮助解决。2019年12月12日，被告作出《关于翰林苑第10幢、12-15幢楼逾期交房的致歉信和相关问题答复》，承诺：翰林苑一期第12、13、14、15幢楼最迟不超过2020年2月29日达到交付装修条件，如2020年2月29日不能达到交付装修条件，按商品房买卖合同约定日期并已付清购房款（含已办理完成按揭贷款和公积金贷款的购房业主）达到逾期交房标准的业主，2019年1月1日至2020年2月29日期间按商品房买卖合同约定的每日万分之0.5据实进行赔付；如2020年2月29日尚未达到交房装修条件，逾期交房违约金从2020年3月1日起，由每日万分之0.5提高到每日万分之1；如2020年3月31日仍未达到交付装修条件，逾期交房违约金从2020年4月1日起，由每日万分之1提高到每日万分之1.5；翰林苑一期第10幢楼最迟不超过2020年12月31日达到交付装修条件，如2020年12月31日不能达到交付装修条件，按商品房买卖合同约定日期并已付清购房款（含已办理完成按揭贷款和公积金贷款的购房业主）达到逾期交房标准的业主，2019年10月1日至2020年12月31日期间按商品房买卖合同约定的每日万分之0.5据实进行赔付；如2020年12月31日尚未达到交房装修条件，逾期交房违约金从2021年1月1日起，由每日万分之0.5提高到每日万分之1；如2021年1月31日仍未达到交付装修条件，逾期交房违约金从2021年2月1日起，由每日万分之1提高到每日万分之1.5。逾期交房违约金支付时间为业主收房之日起，三至六个月内分批支付至业主个人银行卡。涉案商品房的实际交房时间为2020年8月24日。以上事实，有原告提交的身份证、《商品房买卖合同》《进场装修登记表》《房屋验收记录表》《贷款支付凭证》《物业费收据》《备案登记表》《短信记录》《关于翰林苑第**、12-15幢楼逾期交房的致歉信和相关问题答复》、《毕节市七星关区住房和城乡建设局关于汪久贵信访事项处理意见》，被告提交的《毕节市七星关区应对新冠肺炎疫情防控工作领导小组办公室关于全面恢复生产生活服务业经营秩序的通知》，原、被告的陈述等在卷佐证。本案的争议焦点为：1、被告于2019年12月12日作出的《关于翰林苑第10幢、12-15幢楼逾期交房的致歉信和相关问题答复》内容对原、被告双方是否具有法律约束力；2、应否免除新冠病毒疫情期间被告应承担的逾期交房违约金；3、被告是否应支付原告租房损失。关于焦点1，《中华人民共和国合同法》第十三条：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”第二十五条：“承诺生效时合同成立。”第二十六条第一款：“承诺通知到达要约人时生效。”第三十一条：“承诺对要约的内容作出非实质性变更的，除要约人及时表示反对或者要约表明承诺不得对要约的内容作出任何变更的以外，该承诺有效，合同的内容以承诺的内容为准。”本案中，因被告不能按时交付其开发的翰林苑第10幢、第12-15幢楼，部分业主通过向政府相关职能部门反映要求解决被告迟迟不交房问题的行为，应认定为业主向被告公司发出解决交房及逾期交房违约责任的要约，被告对业主的该要约进行了承诺，且承诺的内容紧紧围绕要约内容，根据前述法律规定，被告于2019年12月12日作出的《关于翰林苑第10幢、12-15幢楼逾期交房的致歉信和相关问题答复》的内容有效。被告作出该答复后对业主就答复内容进行了解读，该行为应认定为承诺通知已到达要约人，故被告的承诺已生效。因此被告作出的《关于翰林苑第10幢、12-15幢楼逾期交房的致歉信和相关问题答复》应认定为原、被告签订的《商品房买卖合同》中关于交房时间及逾期交房违约责任的补充协议，原、被告均应按补充协议的内容履行。故对被告提出的其未作出书面承诺变更逾期交房违约金也未与原告达成书面补充协议对违约金标准进行变更，应当按照《商品房买卖合同》约定的每日万分之0.5的标准计算逾期交房违约金的抗辩理由，本院不予采纳。关于焦点2，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”众所周知，因新冠病毒肺炎疫情，贵州省于2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2018年12月31日，显然，是被告迟延履行后才发生的新冠病毒肺炎疫情这一不可抗力事件，根据前述法律规定，不能免除新冠病毒肺炎疫情期间被告逾期交房的违约责任。被告在《关于翰林苑第10幢、12-15幢楼逾期交房的致歉信和相关问题答复》中承诺涉案房屋于2020年2月29日交付，若逾期交付则逾期交房违约金从2020年3月1日起，由每日万分之0.5提高到每日万分之1，2020年3月31日仍未达到交付装修条件，逾期交房违约金从2020年4月1日起，由每日万分之1提高到每日万分之1.5。被告承诺的展期交房时间（2020年2月29日）正处于疫情期间，由于不可抗力，被告确实不能在承诺时间交房。因此，对被告承诺的展期交房后发生的逾期交房加重违约金，应从疫情结束后顺延计算。疫情开始时间（2020年1月24日）至被告承诺的提高违约金至日万分之1的起始时间（2020年3月1日）期间为37天，被告承诺提高违约金至日万分之一点五的期间为31天，因此，应根据上述天数予以顺延计算。2020年3月25日，我区为深入贯彻落实省应对新冠肺炎疫情防控领导小组发布的《关于调整有关生产生活服务业疫情防控措施的通告》的要求，加快恢复全区经济社会运行秩序，毕节市七星关区应对新冠肺炎疫情防控领导小组办公室下发《毕节市七星关区应对新冠肺炎疫情防控工作领导小组办公室关于全面恢复生产生活服务业经营秩序的通知》，要求各级各类机关企事业单位全面恢复正常运行。因企业复工复产不可能一蹴而就，综合考虑企业管理人员、一线施工人员为安全有序复工复产需集中隔离观察、准备防疫物资等情况，本院酌定被告公司在2020年4月25日已具备正常生产经营的条件。本案中，原告于2020年8月24日实际收房，原告诉请求中要求计算违约金至2020年7月31日，这是原告对自己民事权利的处分，未违反相关法律禁止性规定，本院予以准许。结合前述分析，被告应承担的逾期交房违约金分段计算为：2019年1月1日至2020年4月25日共481天，按总房价款的万分之0.5每日计算为9,971.56元（414,618元×0.5／10000×481天）；2020年4月26日至2020年6月1日共37天，按总房价款的万分之0.5每日计算为767.04元（414,618元×0.5／10000×37天）；2020年6月2日至2020年7月2日共31天，按总房价款的万分之1每日计算为1,285.32元（414,618元×1／10000×31天）；2020年7月3日至2020年7月31日共29天，按总房价款的万分之一点五每日计算为1,803.59元（414,618元×1.5／10000×29天）。共计13,827.51元（9,971.56元＋767.04元＋1,285.32元＋1,803.59元）。关于焦点3，原告虽主张被告还应支付逾期交房期间的租金损失16,000元，因《关于翰林苑第10幢、12-15幢楼逾期交房的致歉信和相关问题答复》系原告提供的证据，视为原告同意被告的该项承诺，能证明对逾期交房违约金双方达成了新的一致意见，系双方真实意思表示，且该项答复未违反相关法律禁止性规定，本院予以准许，故对原告要求被告还应支付逾期交房期间的租金损失16,000元的诉请，属于原告重复主张其因被告逾期交房期间产生的损失，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告贵州翰林置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴*逾期交房违约金13,827.51元；二、驳回原告吴*的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费321元，由原告吴*负担189元，由被告贵州翰林置业有限公司负担132元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。

裁判日期

二零二一年十二月二十九日

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