商品房预售合同纠纷民事一审判决书

来源:贵州锐驰律师事务所 发布时间:2022-05-23 浏览次数:485次

法院查明

经开庭审理查明:原告葛**于2017年7月8日与被告翰林置业公司签订《商品房买卖合同》,约定购买被告翰林置业公司开发的位于毕节市七星关区,房号12幢4-5,总价396081.00元。合同第四章第十一条第(一)项约定:出卖人应当于2018年12月31日前向买受人交付商品房;第十三条约定,除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的期限和条件交付房屋给买受人的,按照下列第1种方式处理:1、根据逾期时间分别处理,(1)、(2)项不作累加:(1)、逾期在90日内,自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已付房屋价款的0.5/10000的违约金,并于该商品房交付起90日内向买受人支付违约金,合同继续履行;(2)、逾期超过90日以后,出卖人仍不能交付商品房,买受人有权退房……,买受人要求合同继续履行的,合同继续履行,自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已付房屋价款的0.5/10000的违约金,并于该商品房交付起90日内向买受人支付违约金;2、空白。

合同签订后,原告按约支付了全部房款396081.00元,因被告未按约向原告交付商品房,于2019年12月12日向原告书面答复:由于公司自身原因,导致12、13、14、15栋楼不能如期交房,公司向业主诚挚道歉,并承诺12、13、14、15栋楼最迟不超过2020年2月29日达到交付条件并交付房屋,如不能交付,对已按约付清房款的买受人,从2019年1月1日至2020年2月29日,出卖人按合同约定按日向买受人支付已付房屋价款日0.5/10000的违约金,从2020年3月1日起,按日向买受人支付已付房屋价款的1/10000的违约金,从2020年4月1日起,按日向买受人支付已付房屋价款的1.5/10000的违约金。违约金的支付时间为实际交房3至6个月内。被告实际于2020年7月31日向原告交付涉案商品房。

法院认为

本院认为,当事人应当遵循诚实信用原则,按约定全面履行自己的义务。原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,其内容不违反法律法规的强制性规定,合法有效,双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款,被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房,被告未如约向原告交付涉案商品房,已经构成违约,应当承担相应的违约责任。

被告抗辩提高违约金标准无事实依据,《中华人民共和国合同法》第十三条:“当事人订立合同,采取要约、承诺方式。”第二十五条:“承诺生效时合同成立。”第二十六条第一款:“承诺通知到达要约人时生效。”第三十一条:“承诺对要约的内容作出非实质性变更的,除要约人及时表示反对或者要约表明承诺不得对要约的内容作出任何变更的以外,该承诺有效,合同的内容以承诺的内容为准。”本案中,因被告不能按时交付其开发的翰林苑第10幢、第12-15幢楼,部分业主通过向政府相关职能部门反映要求解决被告迟迟不交房问题的行为,应认定为业主向被告公司发出解决交房及逾期交房违约责任的要约,被告对业主的该要约进行了承诺,且承诺的内容紧紧围绕要约内容,根据前述法律规定,被告于2019年12月12日作出的《关于翰林苑第10幢、12-15幢楼逾期交房的致歉信和相关问题答复》的内容有效。被告作出该答复后对业主就答复内容进行了解读,该行为应认定为承诺通知已到达要约人,故被告的承诺已生效。因此被告作出的《关于翰林苑第10幢、12-15幢楼逾期交房的致歉信和相关问题答复》应认定为原、被告签订的《商品房买卖合同》中关于交房时间及逾期交房违约责任的补充协议,原、被告均应按补充协议的内容履行。故对被告提出的其未作出书面承诺变更逾期交房违约金也未与原告达成书面补充协议对违约金标准进行变更,应当按照《商品房买卖合同》约定的每日万分之0.5的标准计算逾期交房违约金的抗辩理由,本院不予采纳。

被告另抗辩,新冠病毒疫情构成不可抗力因素,应该酌情免除被告责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”众所周知,因新冠病毒肺炎疫情,贵州省于2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应,原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2018年12月31日,显然,是被告迟延履行后才发生的新冠病毒肺炎疫情这一不可抗力事件,根据前述法律规定,不能免除新冠病毒肺炎疫情期间被告逾期交房的违约责任。被告在《关于翰林苑第10幢、12-15幢楼逾期交房的致歉信和相关问题答复》中承诺涉案房屋于2020年2月29日交付,若逾期交付则逾期交房违约金从2020年3月1日起,由每日万分之0.5提高到每日万分之1,2020年3月31日仍未达到交付装修条件,逾期交房违约金从2020年4月1日起,由每日万分之1提高到每日万分之1.5。被告承诺的展期交房时间(2020年2月29日)正处于疫情期间,由于不可抗力,被告确实不能在承诺时间交房。因此,对被告承诺的展期交房后发生的逾期交房加重违约金,应从疫情结束后顺延计算。疫情开始时间(2020年1月24日)至被告承诺的提高违约金至日万分之0.5的起始时间(2020年3月1日)期间为37天,被告承诺提高违约金至日万分之一的期间为30天,因此,应根据上述天数予以顺延计算。

2020年3月25日,我区为深入贯彻落实省应对新冠肺炎疫情防控领导小组发布的《关于调整有关生产生活服务业疫情防控措施的通告》的要求,加快恢复全区经济社会运行秩序,毕节市七星关区应对新冠肺炎疫情防控领导小组办公室下发《毕节市七星关区应对新冠肺炎疫情防控工作领导小组办公室关于全面恢复生产生活服务业经营秩序的通知》,要求各级各类机关企事业单位全面恢复正常运行。因企业复工复产不可能一蹴而就,综合考虑企业管理人员、一线施工人员为安全有序复工复产需集中隔离观察、准备防疫物资等情况,本院酌定被告公司在2020年4月25日已具备正常生产经营的条件。

结合前述分析,被告应承担的逾期交房违约金分段计算为:2019年1月1日至2020年4月25日共481天,按总房价款的万分之0.5每日计算为396081.00×0.5/10000×481=9525.75元;2020年4月26日至2020年6月1日共37天,按总房价款的万分之0.5每日计算为396081.00×0.5/10000×37=732.75元;2020年6月2日至2020年7月2日共30天,按总房价款的万分之1每日计算为396081.00元×1/10000×30=1188.24;2020年7月3日至2020年8月2日共30天,按总房价款的万分之一点五每日计算为396081.00×1.5/10000×30=1782.37元。以上共计9525.75元+732.75元+1188.24+1782.37元=13229.11元。

据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定,判决如下:

裁判结果

一、被告贵州翰林置业有限公司于本判决生效十日内支付原告葛**逾期交房违约金13229.11元;

二、驳回原告葛**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费111.00元,由原告葛**负担24.00元,由被告贵州翰林置业有限公司负担87.00元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于贵州省毕节市中级人民法院。

裁判日期

二零二二年四月一日






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