商品房预售合同纠纷民事二审判决书

来源:贵州锐驰律师事务所 发布时间:2022-05-23 浏览次数:583次

前程序_法院认为

一审认为:本案的争议焦点为:1.被告于2019年12月12日作出的《关于翰林苑第10幢、12-15幢楼逾期交房的致歉信和相关问题答复》内容对原、被告双方是否具有法律约束力;2.应否免除××疫情期间被告应承担的逾期交房违约金;3.被告是否应向原告支付逾期交付涉案房屋的违约金,违约的起止时间应如何认定,违约金标准应如何认定。

关于焦点1,《中华人民共和国合同法》第十三条:“当事人订立合同,采取要约、承诺方式。”第二十五条:“承诺生效时合同成立。”第二十六条第一款:“承诺通知到达要约人时生效。”第三十一条:“承诺对要约的内容作出非实质性变更的,除要约人及时表示反对或者要约表明承诺不得对要约的内容作出任何变更的以外,该承诺有效,合同的内容以承诺的内容为准。”本案中,因被告不能按时交付其开发的翰林苑第10幢、第12-15幢楼,部分业主通过向政府相关职能部门反映要求解决被告迟迟不交房问题的行为,应认定为业主向被告公司发出解决交房及逾期交房违约责任的要约,被告对业主的该要约进行了承诺,且承诺的内容紧紧围绕要约内容,根据前述法律规定,被告于2019年12月12日作出的《关于翰林苑第10幢、12-15幢楼逾期交房的致歉信和相关问题答复》的内容有效。被告作出该答复后对业主就答复内容进行了解读,该行为应认定为承诺通知已到达要约人,故被告的承诺已生效。因此被告作出的《关于翰林苑第10幢、12-15幢楼逾期交房的致歉信和相关问题答复》应认定为原、被告签订的《商品房买卖合同》中关于交房时间及逾期交房违约责任的补充协议,原、被告均应按补充协议的内容履行。故对被告提出的其未作出书面承诺变更逾期交房违约金也未与原告达成书面补充协议对违约金标准进行变更,应当按照《商品房买卖合同》约定的每日万分之0.5的标准计算逾期交房违约金的抗辩理由,不予采纳。

关于焦点2,《中华人民共和国合同法》第一百一十七条:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”众所周知,因××疫情,贵州省于2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应,原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2018年12月31日,显然,是被告迟延履行后才发生的××疫情这一不可抗力事件,根据前述法律规定,不能免除××疫情期间被告逾期交房的违约责任。被告在《关于翰林苑第10幢、12-15幢楼逾期交房的致歉信和相关问题答复》中承诺涉案房屋于2020年2月29日交付,若逾期交付则逾期交房违约金从2020年3月1日起,由每日万分之0.5提高到每日万分之1,2020年3月31日仍未达到交付装修条件,逾期交房违约金从2020年4月1日起,由每日万分之1提高到每日万分之1.5。被告承诺的展期交房时间(2020年2月29日)正处于疫情期间,由于不可抗力,被告确实不能在承诺时间交房。因此,对被告承诺的展期交房后发生的逾期交房加重违约金,应从疫情结束后顺延计算。疫情开始时间(2020年1月24日)至被告承诺的提高违约金至日万分之1的起始时间(2020年3月1日)期间为37天,被告承诺提高违约金至日万分之一点五的期间为31天,因此,应根据上述天数予以顺延计算。

2020年3月25日,我区为深入贯彻落实省应对××疫情防控领导小组发布的《关于调整有关生产生活服务业疫情防控措施的通告》的要求,加快恢复全区经济社会运行秩序,毕节市七星关区应对××疫情防控领导小组办公室下发《毕节市七星关区应对××疫情防控工作领导小组办公室关于全面恢复生产生活服务业经营秩序的通知》,要求各级各类机关企事业单位全面恢复正常运行。因企业复工复产不可能一蹴而就,综合考虑企业管理人员、一线施工人员为安全有序复工复产需集中隔离观察、准备防疫物资等情况,酌定被告公司在2020年4月25日已具备正常生产经营的条件。

关于焦点3,原告主张被告建设的房屋仍旧未达到交付标准,被告已经构成逾期交房,应当承担逾期交房的违约责任至符合交房条件之日止,根据双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定,原告在收房时若被告不具备交付条件,原告可以拒绝收房,但原告接收了房屋并进行了装修,则被告承担的逾期交房责任应当截止到原告实际收房进场装修之日止,故对于原告要求被告继续承担实际收房之后的违约责任,不予支持。

结合前述分析,被告应承担的逾期交房违约金分段计算为:2019年1月1日至2020年4月25日共481天,按总房价款的万分之0.5每日计算为7497.27元(311737元×0.5/10000×481天);2020年4月26日至2020年6月1日共37天,按总房价款的万分之0.5每日计算为576.71元(311737元×0.5/10000×37天);2020年6月2日至2020年7月2日共31天,按总房价款的万分之1每日计算为966.38元(311737元×1/10000×31天);2020年7月3日至2020年8月1日共30天,按总房价款的万分之一点五每日计算为1402.82元(311737元×1.5/10000×30天)。共计10443.18元(7497.27元+576.71元+966.38元+1402.82元)。

据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十二条之规定,一审判决:一、被告贵州翰林置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告邓**、宾**逾期交房违约金10443.18元;二、驳回原告邓**、宾**的其他诉讼请求。案件受理费25.00元,由被告贵州翰林置业有限公司负担。

本案审理期间,各方当事人均未向本院提交证据。

法院查明

经审理查明:本院对一审认定的事实予以确认。

法院认为

本院认为:根据双方《商品房买卖合同》的约定,上诉人向被上诉人交付案涉商品房的时间为2018年12月31日前,上诉人未在约定时间将案涉房屋交付被上诉人,已构成违约。

关于上诉人逾期交房违约责任应如何认定的问题,对此一审认定事实清楚,说理充分,论述翔实,二审不再赘述。上诉人关于被上诉人无权要求按照其作出的《关于翰林苑第10幢、12-15幢楼逾期交房的致歉信和相关问题答复》的要约内容主张违约金的上诉理由不成立,不予采纳。

关于因××疫情导致上诉人翰林置业公司逾期交房5个月对应的违约金应否免除的问题。因××疫情发生在上诉人违约之后,一审认定不能免除××疫情期间上诉人逾期交房的违约责任并无不当。但上诉人承诺的展期交房期限内发生××疫情这一不可抗力事件,导致上诉人不能在承诺期限内交房,一审计算违约金时将双方约定的展期交房违约金的起始时间顺延至××得以控制、企业复工复产后符合法律规定。上诉人主张因××疫情应免除其5个月的违约金无事实及法律依据,不予采纳。

综上,上诉人的上诉理由不成立,对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项之规定,判决如下:

裁判结果

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费50元,由上诉人贵州翰林置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二零二二年二月二十五日


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